Private Immobilienfinanzierung
Ablauf einer privaten Immobilienfinanzierung
Konzeption
Die private Immobilienfinanzierung gilt aus Sicht des Kreditgebers als eines der Kreditgeschäfte mit den geringsten Forderungsausfallrisiken, da die Darlehen über eine Grundschuld oder Hypothek abgesichert sind. Jedoch können im Falle einer Verwertung der Sicherheiten unter Umständen die dann noch bestehenden Restverpflichtungen nicht vollständig mit dem Erlös beglichen werden, der aus Verkauf oder Zwangsversteigerung der Immobilie erzielt wird.
Ein weiteres Risiko besteht bei Auslaufen der Zinsbindung in der möglichen Veränderung der Immobilienpreise. Bei einem Sinken der Immobilienpreise wirkt die Fremdfinanzierung als Hebel auf die Vermögenssituation des Darlehensnehmers. Sinkt beispielsweise der Immobilienwert bezüglich des ursprünglichen Beleihungswertes[3], ist das Darlehen nicht mehr gesichert. Fällt der Beleihungswert unter die Restschuld, kann der Darlehensgeber zusätzliche Sicherheiten fordern oder einen höheren Risikoaufschlag festlegen. Kann hierüber zwischen Darlehensnehmer und Darlehensgeber keine Übereinstimmung erzielt werden, darf der Darlehensgeber die Kredite kündigen. Der Darlehensnehmer ist berechtigt, mit anderen Darlehensgebern über eine Übernahme der bestehenden Darlehen zu verhandeln. Nach erfolglosem Ablauf aller Fristen kann der ursprüngliche Darlehensgeber den Verwertungsprozess der Immobilie einleiten.
Beispiel Annuitätendarlehen (100.000 €, gesamte Laufzeit bei 2,5 % Zinsen). Bei gleichbleibender Annuität sinkt der Zinsanteil (blau) während der Tilgungsanteil (rot) steigt.
Rückzahlung
Die Darlehen für eine private Immobilienfinanzierung sind über einen festgelegten Zeitraum zu tilgen. Das Annuitätendarlehen stellt eine der häufigsten Darlehensformen dar. Bei einem Annuitätendarlehen fließt die Tilgung direkt in das Darlehen und reduziert im Finanzierungsverlauf die Zinsbelastung. Typischerweise wird ein Annuitätendarlehen nicht über den gesamten Zeitraum abgeschlossen, der nötig ist, um das Darlehen vollständig zu tilgen („Volltilgerdarlehen“). Stattdessen sind in Deutschland Zinsbindungsfristen von 5, 10 oder 15 Jahren üblich. Je kürzer diese Frist, desto niedriger ist in der Regel der Zinssatz. Kurze Laufzeiten weisen aber höhere Risiken bei einem Anstieg des Zinsniveaus auf, die später die monatliche Belastung („Rate“) stark erhöhen können.
Anstelle der üblichen Tilgungsleistungen kann eine Tilgungsaussetzung vereinbart werden. Hierbei erhält der Darlehensgeber zunächst nur die Zinsen und die Tilgung fließt in ein Tilgungssurrogat. Dieses wird mit dem Tilgungsanteil bespart und am Ende der Laufzeit zur (teilweisen) Rückführung des Darlehens verwendet. Als Tilgungssurrogate können die Ansprüche an Investmentfonds, Rentenversicherungen oder Kapitallebensversicherungen verwendet werden.
Eine weitere Möglichkeit der Finanzierung bietet das Bauspardarlehen, das nach der Zuteilung den Charakter eines Annuitätendarlehens hat. Werden dagegen Bausparverträge neu abgeschlossen, erfolgt eine Vorfinanzierung der Bausparsumme bis zur Zuteilung. Der Tilgungsanteil fließt bis dahin als Ansparung in die Bausparverträge, während der Zinsanteil auf die gesamte vorfinanzierte Bausparsumme berechnet wird.
Quelle: Wikipedia
Quelle: Wikipedia
Konsumkredit
Der Begriff Konsumkredit bezeichnet im Allgemeinen einen Kredit, der zum privaten Konsum verwendet wird. Je nach Konsumverhalten kann ein Konsumkredit ganz unterschiedlichen Zwecken dienen, zum Beispiel dem Kauf von Möbeln, Autos oder Elektronik.
Quelle: Wikipedia